THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2013

   Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, nó liên quan trực tiếp đến khối tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế. Đây là thị trường hoàn toàn mới cả về lý luận và thực tiễn ở nước ta. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường cho thấy bất động sản là tài sản lớn của quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số tài sản xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

   Bất động sản là tài sản lớn của mỗi gia đình nên ngoài chức năng là nơi ăn ở, tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua thế chấp.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ tác động trực tiếp tới các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thị trường lao động...

    Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển ngân hàng cho vay qua thế chấp bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển giao các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy, để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa chiếm từ 60 - 70%. Vì thế, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt, mang tính quy luật và đòi hỏi có sự tăng cường quản lý của Nhà nước đối với quá trình phát triển thị trường bất động sản trong hệ thống đồng bộ với các loại thị trường khác trong nền kinh tế.

   Do nhìn thấy trước mắt không ngành nào kinh doanh mau chóng thu được lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn như ngành bất động sản - cụ thể ở thời điểm 2010, 2011 với đà tăng chóng mặt, bất động sản đã đem lại nguồn lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư và giới đầu cơ - nên các doanh nghiệp lớn nhỏ, có chức năng hay không có chức năng kinh doanh bất động sản, nhiều cán bộ công nhân viên và  người dân cùng nhảy vào thị trường bất động sản. Công ty có vốn lớn thì thực hiện các dự án lớn. Công ty có vốn nhỏ thực hiện các dự án nhỏ. Các công ty không có chức năng kinh doanh bất động sản cũng cố tìm cho được một quan hệ nào đó để có dự án bất động sản. Nhiều cán bộ công nhân viên và người dân tuy không có vốn cũng cố tìm một kẽ hở nào đó để mong  được "tay không bắt giặc" trong thị trường bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua cực kỳ hỗn độn, biến động méo mó, phát triển ngoài quy luật.

   Trước tình hình đó, điều phải đến đã đến. Theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nợ xấu bất động sản chiếm tới 33 - 35% dư nợ bất động sản. Nhiều ngân hàng thương mại đang có nợ xấu khổng lồ. Thông thường, ở các nước, số nợ xấu thể hiện khoảng 1% trên tổng dư nợ đã bị coi là nhiều, đến 2% là báo động, 3% là trường hợp ngoại lệ. Trong khi đó, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có một số ngân hàng thương mại có nợ xấu 10%, 8%, 6,8%; có số nợ xấu khó đòi lên tới 40 - 50% tổng dư nợ do các lãnh đạo ngân hàng cho vay với nhau. Nói chung, không ít ngân hàng có nợ xấu vượt qua vốn điều lệ.

   Nhiều công ty, cá nhân kinh doanh bất động sản bị lỗ nặng, vỡ nợ.
   Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến ngày 9-8-2013, tổng dư nợ bất động sản là 242.804 tỷ đồng, tăng 6,3% so với  thời điểm cuối năm 2012. Tỷ lệ nợ xấu cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến 30-6-2013 là 6,4%. Việc các công ty kinh doanh bất động sản có khoản nợ lớn, hàng tồn kho lên đến hàng chục ngàn căn hộ là những “điểm chết” của các doanh nghiệp!
Trong tình hình đó, rất nhiều doanh nghiệp đang cố gắng chuyển nhượng tài sản, bán rẻ các dự án hoặc bán công ty để giải quyết phần gánh nặng nợ nần. Việc các nhà đầu tư bị mắc cạn trong thị trường địa ốc đã ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. Chưa bao giờ đất nước bị chôn một số vốn rất lớn ở các dự án nằm chỏng chơ, phơi sương nắng năm này qua năm khác như hiện nay. Chưa bao giờ đất nước chịu một sự lãng phí cực lớn do một nguồn lực tài chính rất lớn của quốc dân không được sử dụng hiệu quả.

Khu biệt thự xây dựng dở dang

  Qua đây, chúng ta thấy kinh doanh bất động sản là một nghề đặc biệt, trước tiên thuộc về nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh, vốn lớn để chi phối thị trường. Kinh doanh bất động sản sẽ thắng lợi khi nhà đầu tư xây nhà phù hợp với nhu cầu của người dân và xu thế của thị trường. Trong kinh doanh bất động sản, ai làm nhanh, hoàn thiện sớm, đưa vào sử dụng ngay theo yêu cầu của người tiêu dùng thường là đắt khách và được giá, vì nó đúng thời điểm và đúng nhu cầu người tiêu dùng.

   Đã có nhiều công ty quan tâm đẩy mạnh phân khúc thị trường nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê vượt quá nhu cầu của người dân nên ế ẩm và thất bại là điều tất yếu. Những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư dự án theo kiểu "mở nó rán nó", phụ thuộc lớn vào vốn của người tiêu dùng và vốn vay ngân hàng ... sẽ không đủ khả năng để đối phó với các biến động của thị trường. Các doanh nghiệp này khi gặp thời thì thu lợi nhuận vào, nhưng khi khó khăn thì bỏ mặc và chạy trốn, có người phải chịu cảnh tù đày.

   Trong thực tế, nhà ở là một nhu cầu rất thiết yếu cho mỗi một con người. Hiện nay, còn rất nhiều cán bộ công nhân viên và người dân rất cần có nhà ở. Nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay rất lớn, cần khoảng 700.000 căn hộ (Hà Nội cần 110.000 căn, TP.Hồ Chí Minh cần hơn 130.000 căn...). Tuy nhiên, chúng ta hiện không có ngân sách dành riêng cho nhà ở xã hội. Còn các doanh nghiệp thì chuyên lo đầu tư vào các nhà ở thương mại và văn phòng cho thuê để có lợi nhuận lớn, đẩy giá bất động sản ở nước ta lên gấp 22,6 lần so với thu nhập của người dân, trong khi giá bất động sản ở các nước trong khu vực chỉ cao khoảng 4 - 6 lần. Thật không thể tưởng tượng được giá 1m2 đất ở phố Hàng Bài - Hà Nội có giá là một tỷ đồng!

Nhiều khu biệt thự bỉ bỏ hoang mặc dù đã hoàn thiện

   Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế đất nước, vì vậy Đảng và Nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp, các hiệp hội ngành nghề đang cùng bàn tìm giải pháp cứu thị trường này.
Cứu thị trường bất động sản tuy khó, cần có thời gian vì khối tài sản đang nằm phơi nắng là rất lớn nhưng chắc chắn chúng ta sẽ làm được.
Qua đây, đối với các doanh nghiệp, chúng ta cùng ôn lại những bài học cơ bản trong kinh doanh, giúp tránh được những thiệt hại to lớn như khi kinh doanh bất động sản.

1. Làm kinh tế không theo phong trào
Chúng ta đã có những bài học kinh nghiệm làm kinh tế theo phong trào và đều thất bại, cụ thể như: nuôi chim cút, nuôi cá trê phi, xây nhà máy bia, xây nhà máy thuốc lá, xi măng lò đứng, nhà máy đường, xây bến cảng, làm sân bay...

2. Con cá bị mắc câu vì không thấy lưỡi câu bên trong miếng mồi
Khi thấy người ta kinh doanh bất động sản có lời, rồi đồn thổi, đẩy giá đất giá nhà lên cao ngất ngưởng, thu được lợi nhuận khủng. Chúng ta chỉ thấy phần lợi nhuận cao, không thấy những nguy cơ thất bại tiềm ẩn trong kinh doanh nhà!

3. “Thả mồi bắt bóng”
Ngày xưa có bài học được đưa vào sách giáo khoa lớp một. Một con chó ngoạm một cục thịt đi qua cầu. Nó thấy dưới nước cũng có một con chó ngoạm một cục thịt lớn hơn. Nó ham cục thịt lớn nên thả cục thịt đang ngoạm, nhảy ùm xuống sông để giành cục thịt lớn. Nó đâu biết cục thịt dưới nước chính là cái bóng cục thịt nó đang ngoạm. Nó đã “thả mồi bắt bóng”!
Chúng ta đang có thế mạnh và đang kinh doanh một ngành nghề. Chúng ta cần tập trung ứng dụng khoa học công nghệ để sản phẩm của chúng ta ngày càng có chất lượng, đáp ứng yêu cầu của người tiêu dùng, xây dựng thương hiệu của mình vững mạnh hơn là cứ thấy người khác làm gì có lời thì làm theo.

4. Không để tất cả trứng trong một giỏ
Nếu tất cả trứng để trong một giỏ, rủi ta bị té thì trứng bể hết trơn. Vừa qua trong kinh doanh bất động sản, nhiều doanh nghiệp chỉ thấy lợi nhuận cao nên đem tất cả gia sản, mượn của bạn bè, vay của ngân hàng xây nhà để bán. Bây giờ nhà không bán được, lâm vào cảnh bế tắc, dở khóc dở cười!

Khu căn hộ sunrise city tại Q.7, TP.HCM